Centri Commerciali in Italia: Progetti Futuri e Crescita della Permanenza dei Visitatori

Il mercato dei centri commerciali in Italia si trova in una fase di maturità, con nuove aperture e ampliamenti previsti per il triennio 2026-2028. Sono in cantiere nove progetti, di cui quattro nuove aperture a Cantù, Torino, Brescia e Messina. In aggiunta, cinque ampliamenti di strutture esistenti, come Shopville Le Gru e Romagna Shopping Valley, sono programmati. Se tutti i progetti verranno completati, lo stock di centri commerciali aumenterà solo dello 0,4%.

Attualmente, in Italia ci sono 1.006 centri commerciali attivi, con un incremento dello 0,5% rispetto all’anno precedente. Tra le nuove aperture recenti, spiccano il Waterfront Mall di Genova, il Fass Shopping Centre di Elmas e la Galleria Porta Vittoria di Milano. L’Iper Tosano di Brescia ha riaperto dopo una riqualificazione, mentre si registra una sola chiusura, mantenendo un saldo positivo con un ritmo costante di 2-4 aperture annuali.

Negli ultimi anni, gli investimenti si sono concentrati maggiormente sulla riqualificazione delle strutture esistenti piuttosto che su nuove costruzioni. Dal 2021, sono stati realizzati 13 interventi di ampliamento e riapertura. Il tasso di vacancy rimane su livelli fisiologici nei centri premium (3,1-5,2%), mentre sale all’8,3% nei centri provinciali e raggiunge il 15% nei centri locali analizzati.

Un dato interessante è che il 67% dei centri commerciali ha più di vent’anni, con un’età media di 24 anni, simile a quella della Germania (64%). Analizzando i bacini di utenza e i tempi di permanenza, emerge che il factory outlet attrae il 70% dei visitatori entro un raggio di 43 km, con una permanenza mediana di 77 minuti. I centri commerciali, invece, raggiungono la stessa quota entro 17 km, con una permanenza di 56 minuti, mentre i retail park, entro 19 km, registrano visite più mirate della durata di 46 minuti.

Nell’ultimo triennio, la permanenza media nei centri commerciali è aumentata di 4,5 minuti, con un incremento in 7 centri su 10. Mario Resca, presidente di Confimprese, afferma: «I dati della ricerca Reno confermano che il mercato dei centri commerciali in Italia ha raggiunto una fase di maturità e solidità. In questo contesto, il valore non si misura più nella quantità delle nuove aperture, ma nella capacità di valorizzare il patrimonio esistente. La crescita dei tempi di permanenza, la stabilità dei canoni e i bassi livelli di vacancy nei centri più performanti confermano, inoltre, la centralità dei centri commerciali come luoghi di aggregazione, consumo ed esperienza per milioni di persone».

Gian Enrico Buso, managing partner di Reno, sottolinea: «Il retail real estate italiano è un settore maturo e la maturità non rappresenta un limite: è la condizione di un mercato in grado di crescere senza espandersi. Il nostro stock ha la stessa anzianità di quello tedesco, ma in Germania è stato avviato un ampio programma di modernizzazione. La sfida del prossimo decennio non riguarda dove costruire, ma che cosa riqualificare».